财稅細分(fēn)領域專家 一對一服務 個(gè)性化方案
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财稅細分(fēn)領域專家 一對一服務 個(gè)性化方案
時間：2019-07-05 09:31:50
在企業(yè)經營過程中，發生投資、聯營、兼并、轉股、轉讓等業(yè)務是在所難免的(de)，然而這些業(yè)務卻不是經常所發生的(de)，緻使我們很多财務人(rén)員對相(xiàng)關稅收政策了解不多，一旦出現這些業(yè)務的(de)時候總是把握不準相(xiàng)關稅收政策。
以房地(dì)産進行(xíng)投資、聯營，土(tǔ)地(dì)增值稅繳納有(yǒu)何規定？
案例
以房地(dì)産進行(xíng)投資，是否需要繳納土(tǔ)地(dì)增值稅呢?
嘉興公司(非房地(dì)産企業(yè))2018年5月(yuè)，将一塊取得時作價1800萬元的(de)土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權，協議作價2500萬元，投資到(dào)城西(xī)公司(非房地(dì)産企業(yè))，計(jì)劃用(yòng)于項目開(kāi)發，由于各種原因，項目未啓動。
城西(xī)公司2019年3月(yuè)又(yòu)将該塊土(tǔ)地(dì)協議作價3000萬元投資到(dào)慶豐房産地(dì)産開(kāi)發公司，用(yòng)于商住綜合樓開(kāi)發。那麽該土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權在投資的(de)過程中，是否需要繳納土(tǔ)地(dì)增值稅?
政策依據
根據《财政部 稅務總局關于繼續實施企業(yè)改制(zhì)重組有(yǒu)關土(tǔ)地(dì)增值稅政策的(de)通知》(财稅〔2018〕57号)相(xiàng)關規定：
第四條規定，單位、個(gè)人(rén)在改制(zhì)重組時以房地(dì)産作價入股進行(xíng)投資，對其将房地(dì)産轉移、變更到(dào)被投資的(de)企業(yè)，暫不征土(tǔ)地(dì)增值稅。
第五條規定，上(shàng)述改制(zhì)重組有(yǒu)關土(tǔ)地(dì)增值稅政策不适用(yòng)于房地(dì)産轉移任意一方爲房地(dì)産開(kāi)發企業(yè)的(de)情形。
政策解析
通過對以上(shàng)政策的(de)解析，嘉興公司以土(tǔ)地(dì)作價投資到(dào)城西(xī)公司，由于雙方都(dōu)不屬于房地(dì)産公司，因此，此項投資行(xíng)爲暫不征收土(tǔ)地(dì)增值稅。
當城西(xī)公司再次以土(tǔ)地(dì)作價投資到(dào)慶豐公司的(de)時候，由于投資雙方中有(yǒu)一方屬于房地(dì)産公司，因此，城西(xī)公司以土(tǔ)地(dì)作價投資入股時應繳納土(tǔ)地(dì)增值稅。
那麽，企業(yè)将開(kāi)發的(de)商業(yè)地(dì)産用(yòng)于自用(yòng)或出租,是否需要繳納土(tǔ)地(dì)增值稅?
在房地(dì)産開(kāi)發過程中，總有(yǒu)部分(fēn)房産會(huì)轉成企業(yè)的(de)自持物(wù)業(yè)，那麽，企業(yè)将開(kāi)發的(de)商業(yè)地(dì)産轉換成自持物(wù)業(yè)是否需要繳納土(tǔ)地(dì)增值稅?
案例
企業(yè)将商業(yè)地(dì)産轉成自持物(wù)業(yè)是否需要繳納土(tǔ)地(dì)增值稅?
嘉誠房地(dì)産開(kāi)發公司開(kāi)發一樓盤，既有(yǒu)住宅、臨街(jiē)門面也(yě)有(yǒu)寫字樓，公司将95%的(de)商業(yè)地(dì)産都(dōu)已經地(dì)外銷售，隻有(yǒu)少(shǎo)量位置欠佳的(de)房産無人(rén)問津，于是公司決定自持，将來用(yòng)于自用(yòng)或出租。
那麽，企業(yè)将開(kāi)發的(de)商業(yè)地(dì)産用(yòng)于自用(yòng)或出租，是否需要繳納土(tǔ)地(dì)增值稅?
政策依據
根據國家稅務總局關于印發《土(tǔ)地(dì)增值稅清算管理(lǐ)規程》的(de)通知(國稅發[2009]91号)第十九條第(二)項規定，房地(dì)産開(kāi)發企業(yè)将開(kāi)發的(de)部分(fēn)房地(dì)産轉爲企業(yè)自用(yòng)或用(yòng)于出租等商業(yè)用(yòng)途時，如(rú)果産權未發生轉移，不征收土(tǔ)地(dì)增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相(xiàng)應的(de)成本和(hé)費用(yòng)。
政策解析
通過對以上(shàng)政策的(de)分(fēn)析，房地(dì)産開(kāi)發企業(yè)開(kāi)發的(de)商品房在出售前，對房地(dì)産開(kāi)發企業(yè)而言是一種産品，産品主要是對外銷售的(de)，銷售給客戶屬于銷售，銷售給自己也(yě)屬于銷售。
也(yě)就是說，在銷售給客戶時辦理(lǐ)了産權轉移，需要繳納土(tǔ)地(dì)增值稅，如(rú)果将開(kāi)發的(de)商業(yè)地(dì)産用(yòng)于自持，将産權轉移到(dào)公司名下，則同樣需要繳納土(tǔ)地(dì)增值稅，如(rú)果沒有(yǒu)辦理(lǐ)産權轉移，還停留在“産品”的(de)階段，則不需要繳納土(tǔ)地(dì)增值稅。
