告别買100平米隻得70平！住建部新規：住宅按套内

“
住宅建築應以套内使用(yòng)面積進行(xíng)交易”

住房和(hé)城鄉建設部公布的(de)

一項新規征求意見稿顯示

房地(dì)産交易将正式告别“公攤面積”

近一年來輿論密切關注的(de)

“買100平米房子隻得70平米”現象

有(yǒu)望終結

 

2月(yuè)18日，住房和(hé)城鄉建設部官方網站發布《關于<城乡给水工程项目规范>等38項住房和(hé)城鄉建設領域全文(wén)強制(zhì)性工(gōng)程建設規範公開(kāi)征求意見的(de)通知》。

 

記者注意到(dào)，在這38項強制(zhì)性工(gōng)程建設規範中，有(yǒu)一份全文(wén)3.1萬字的(de)《住宅項目規範（征求意見稿）》，其中第二部分(fēn)2.4.6條指出，“住宅建築應以套内使用(yòng)面積進行(xíng)交易。”

 

 

這是住建部首次在官方文(wén)件(jiàn)中明(míng)确提出房屋應由套内面積來進行(xíng)交易。
 

《住宅項目規範》指出：

這一規範是爲貫徹執行(xíng)國家技術(shù)經濟政策，保障住宅項目安全、适用(yòng)、宜居、綠(lǜ)色和(hé)耐久，規範住宅項目規模、布局、功能(néng)、性能(néng)及技術(shù)措施而制(zhì)定。住宅項目建設、使用(yòng)和(hé)維護必須遵守本規範。

 

分(fēn)析人(rén)士表示，此次出台這一規定主要是因爲：

本條是居民(mín)關注的(de)焦點問題，關系到(dào)每個(gè)住宅用(yòng)戶的(de)切身利益。目前，我國住宅建築主要以建築面積進行(xíng)交易，這樣會(huì)出現同一項目的(de)建築面積相(xiàng)同而套内使用(yòng)面積不同的(de)問題，以此加劇“公攤面積傷民(mín)”的(de)矛盾。

 

住建部此次組織中國城市建設研究院有(yǒu)限公司等單位起草(cǎo)了《城鄉給水(shuǐ)工(gōng)程項目規範》等38項住房和(hé)城鄉建設領域工(gōng)程規範住宅項目規範，在征求各地(dì)住房和(hé)城鄉建設行(xíng)政主管部門及有(yǒu)關單位意見的(de)同時，向社會(huì)公開(kāi)征求意見。意見反饋截止時間爲2019年3月(yuè)15日。

 

事實上(shàng)，對于我國大(dà)部分(fēn)省市來說

目前購(gòu)買的(de)房屋面積包括兩個(gè)部分(fēn)

即：套内面積+公攤面積

根據2000年8月(yuè)1日實施的(de)《房産測量規範》GB/T 17986.1-2000（以下簡稱《測量規範》）國家标準規定：

 

房屋套内建築面積由房屋套内使用(yòng)面積，套内牆體面積，套内陽台建築面積三部分(fēn)組成。

a.套内房屋使用(yòng)面積爲套内卧室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的(de)總和(hé)。

 

b.套内内部樓梯按自然層數的(de)面積總和(hé)計(jì)入使用(yòng)面積。

 

c.不包括含在結構面積内的(de)套内内部煙囪、通風道、管道井所占面積。

 

d.内牆面裝飾厚度計(jì)入使用(yòng)面積。

 

而目前我們買房的(de)建築面積，除了房屋套内建築面積之外，還包括了其他(tā)公攤面積。

 

2018年

有(yǒu)關住房公攤面積曾經引發廣泛討(tǎo)論

 

2018年7月(yuè)，“瞭望智庫”微信公号發表文(wén)章(zhāng)談到(dào)：提到(dào)公攤面積，幾乎每個(gè)購(gòu)房者都(dōu)有(yǒu)一肚子的(de)抱怨——花了100平米的(de)錢，卻隻買到(dào)一個(gè)70平米左右的(de)房！

文(wén)章(zhāng)裏提到(dào)：“公攤”的(de)内容，包括以下兩大(dà)部分(fēn)：

第一部分(fēn)包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地(dì)下室、值班警衛室等，以及爲整幢服務的(de)公共用(yòng)房和(hé)管理(lǐ)用(yòng)房的(de)建築面積等；

 

第二部分(fēn)包括：樓宇（套）與公共空間之間的(de)分(fēn)隔，以及外牆（包括山牆）牆體水(shuǐ)平投影面積的(de)50%。

對普通的(de)購(gòu)房者來說

光(guāng)是弄明(míng)白這些概念已經夠頭大(dà)的(de)

更别提自己動手測量了

這個(gè)複雜的(de)“公攤面積”

于是造成了各種各樣的(de)問題

 

文(wén)中指出：

直到(dào)今天，關于“公攤面積”都(dōu)無法律和(hé)行(xíng)政法規加以約束，現行(xíng)國家标準中甚至還沒有(yǒu)“公攤建築面積”和(hé)“公攤系數”這兩個(gè)術(shù)語，隻有(yǒu)住建部，包括其前身建設部（2008年國務院機構改革方案中将建設部改爲住建部）的(de)行(xíng)政規章(zhāng)和(hé)地(dì)方政府的(de)部門文(wén)件(jiàn)做出了原則性的(de)規定。

 

目前該領域可(kě)适用(yòng)的(de)主要規定有(yǒu)：建設部1995年頒布的(de)《商品房銷售面積計(jì)算及公用(yòng)建築面積分(fēn)攤規則》（建房1995【517】号）、2002年頒布的(de)《關于房屋建築面積計(jì)算與房屋權屬登記有(yǒu)關問題的(de)通知》。上(shàng)述《測量規範》附錄B3“共有(yǒu)建築面積分(fēn)攤”一節中，又(yòu)詳細規定了共有(yǒu)建築面積的(de)内容、計(jì)算方法和(hé)分(fēn)攤方法。

 

雖然《測量規範》沒有(yǒu)明(míng)确指出分(fēn)攤後的(de)共有(yǒu)建築面積就是“公攤建築面積”，但(dàn)在商品住宅的(de)交易和(hé)确權實踐中已得到(dào)廣泛的(de)使用(yòng)。

“公攤面積”讓我們很受傷！

 

2018年8月(yuè)，新華社對此發表評論《買100平米房子隻得70平米，“公攤面積”讓我們很受傷！》指出，誠然，公攤面積問題不是一個(gè)新鮮話(huà)題，但(dàn)長期存在并不一定意味著(zhe)這種做法是合理(lǐ)的(de)。值得注意的(de)是，公攤面積缺少(shǎo)标準、管理(lǐ)混亂，不僅會(huì)讓消費者在購(gòu)房時需支付更多房款，更使之在未來要支出物(wù)業(yè)費、取暖費等更多成本。而随著(zhe)房屋精裝修政策乃至未來房地(dì)産稅出台，購(gòu)房者遭遇到(dào)的(de)問題還将進一步加劇，産生的(de)各類矛盾也(yě)将愈發尖銳。

 

2018年9月(yuè)14日，新華社發表調查文(wén)章(zhāng)《買100平米得70平米：公攤面積7大(dà)亂象》指出，在當前全國房價企穩的(de)情況下，部分(fēn)房地(dì)産開(kāi)發商爲獲利，頻頻打起住房公攤面積的(de)主意，“買100平方米得70方米”，個(gè)别商品房公攤面積比例甚至超過50%。記者采訪了解到(dào)，公攤面積“貓膩”嚴重影響了群衆的(de)居住獲得感。

 

部分(fēn)業(yè)内專家認爲，公攤面積是房地(dì)産市場(chǎng)“最不透明(míng)的(de)一項指标”，由此導緻的(de)房屋買賣糾紛及服務收費争議由來已久。他(tā)們建議，從制(zhì)度上(shàng)堵住現行(xíng)法規漏洞，考慮适時引入國際通行(xíng)的(de)以套内面積爲單位的(de)房屋計(jì)價體系。

 

新華社文(wén)章(zhāng)指出，調研顯示：國際通行(xíng)的(de)房屋交易計(jì)價單位多爲所見即所得的(de)套内面積，國内對此雖無統一規定，實際操作中卻普遍采用(yòng)建築面積計(jì)價。但(dàn)時至今日，都(dōu)無法律法規對“公攤面積”做出明(míng)确約束。

取消公攤：重慶已經執行(xíng)17年

 

易居智庫研究總監嚴躍進認爲，嚴格來說，房産稅按套内面積征收引發民(mín)怨較小(xiǎo)。從更長遠的(de)觀點看，未來要建設開(kāi)放(fàng)式街(jiē)區小(xiǎo)區環境，公共通道部分(fēn)該如(rú)何征稅，會(huì)否增加公攤面積，如(rú)何緩解社會(huì)矛盾，都(dōu)值得深思。

 

除了官方，一些業(yè)内人(rén)士也(yě)開(kāi)始呼籲按套内面積計(jì)算。

 

2月(yuè)22日，據中山日報報道，廣東省中山市政協委員鍾國平建議，對商品住房銷售進行(xíng)立法，制(zhì)定具體的(de)操作細則。明(míng)确商品住房按套内面積進行(xíng)銷售，并将此規定納入住房銷售合同。

 

實際上(shàng)，早在2002年，重慶市人(rén)大(dà)常委會(huì)就以地(dì)方法規的(de)形式，首次對商品房的(de)計(jì)價方式做出明(míng)确規定和(hé)要求。2002年6月(yuè)，重慶人(rén)大(dà)常委會(huì)通過了《重慶市城鎮房地(dì)産交易管理(lǐ)條例》，要求：商品房現售和(hé)預售，以套内建築面積作爲計(jì)價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明(míng)共用(yòng)部位及設施。

 

該條例于當年8月(yuè)1日施行(xíng)，宣告重慶在全國率先強制(zhì)施行(xíng)商品房銷售以“套内建築面積”計(jì)價的(de)政策，不按這一計(jì)價依據銷售的(de)開(kāi)發商，将由房地(dì)産行(xíng)政主管部門責令改正，并處以商品房交易金(jīn)額5%~10%的(de)罰款。

 

談及重慶爲何要做強制(zhì)改革商品房計(jì)價方式的(de)“先驅”，時任重慶國土(tǔ)資源和(hé)房屋管理(lǐ)局市場(chǎng)處處長曾強在接受媒體采訪時說：“最大(dà)的(de)目的(de)在于讓消費者明(míng)明(míng)白白購(gòu)房，最大(dà)限度地(dì)減少(shǎo)房地(dì)産交易糾紛，保護購(gòu)房者的(de)合法權益。”

 

四層樓以上(shàng)應安裝電梯

 

除了按套内計(jì)算面積之外，《住宅項目規範》還對未來的(de)住宅電梯安裝提出明(míng)确規定，《住宅項目規範》提出，四層及四層以上(shàng)新建住宅建築或住戶入口層樓面距室外設計(jì)地(dì)面的(de)高(gāo)度超過9米的(de)新建住宅建築應設電梯，且應在設有(yǒu)戶門和(hé)公共走廊的(de)每層設站。

 

具體而言，每個(gè)設置電梯的(de)居住單元應至少(shǎo)設有(yǒu)1台可(kě)容納擔架的(de)電梯，且電梯轎廂尺寸不應小(xiǎo)于爲1.50米×1.60米，轎廂門淨寬不應小(xiǎo)于0.90米。

 

十二層及十二層以上(shàng)的(de)住宅建築，每個(gè)居住單元設置電梯不應少(shǎo)于2台，其中設置可(kě)容納擔架的(de)電梯不應少(shǎo)于1台。

 

對于既有(yǒu)住宅建築，要求加裝電梯的(de)載重量不應小(xiǎo)于300千克，轎廂門淨寬度不應小(xiǎo)于0.80米。

新建住宅要全裝修交付

 

《住宅項目規範》提出，城鎮新建住宅全裝修交付，即所有(yǒu)功能(néng)空間的(de)固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水(shuǐ)排水(shuǐ)、供暖、通風和(hé)空調、燃氣、照(zhào)明(míng)供電等系統基本安裝到(dào)位，廚房和(hé)衛生間的(de)基本設備全部安裝完畢，達到(dào)基本使用(yòng)标準。

 

同時，住宅交付時應當具備接通水(shuǐ)、電、燃氣、暖氣等條件(jiàn)，配套設施具備交付使用(yòng)條件(jiàn)，安全防護設施驗收合格。

 

同時，《住宅項目規範》對房屋驗收交付給出了詳細的(de)标準。如(rú)對放(fàng)水(shuǐ)工(gōng)程要求，防水(shuǐ)牆、地(dì)面無滲漏、無積水(shuǐ)；抹灰頂面的(de)要求則是，粘結牢固，無空鼓，表面平整、潔淨，無裂縫，無爆灰等等。