中評協關于印發《資産評估執業(yè)準則資産評估方

 

中評協關于印發《資産評估執業(yè)準則——資産評估方法》的(de)通知

中評協〔2019〕35号

 

各省、自治區、直轄市、計(jì)劃單列市資産評估協會(huì)（注冊會(huì)計(jì)師(shī)協會(huì)）：

爲貫徹落實《資産評估法》，規範資産評估執業(yè)行(xíng)爲，保證資産評估執業(yè)質量，保護資産評估當事人(rén)合法權益和(hé)公共利益，在财政部指導下，中國資産評估協會(huì)根據《資産評估基本準則》，制(zhì)定了《資産評估執業(yè)準則——資産評估方法》，現予印發，自2020年3月(yuè)1日起施行(xíng)。

請各地(dì)方協會(huì)将《資産評估執業(yè)準則——資産評估方法》及時轉發資産評估機構，組織學習(xí)和(hé)培訓，并将執行(xíng)過程中發現的(de)問題及時上(shàng)報中國資産評估協會(huì)。

附件(jiàn)：資産評估執業(yè)準則——資産評估方法

 

中國資産評估協會(huì)

2019年12月(yuè)4日

 

 

 

 

相(xiàng)關附件(jiàn)

資産評估執業(yè)準則——資産評估方法.pdf

 

附件(jiàn) 1

 

資産評估執業(yè)準則——資産評估方法

第一章(zhāng) 總則

第一條 爲規範資産評估機構及其資産評估專業(yè)人(rén)員在執行(xíng)資産評估業(yè)務時使用(yòng)資産評估方法的(de)行(xíng)爲，根據《資産評估基本準則》制(zhì)定本準則。

第二條 本準則所稱資産評估方法，是指評定估算資産價值的(de)途徑和(hé)手段。資産評估方法主要包括市場(chǎng)法、收益法和(hé)成本法三種基本方法及其衍生方法。

第三條 執行(xíng)資産評估業(yè)務，應當遵守本準則。

第二章(zhāng) 市場(chǎng)法

第四條 市場(chǎng)法也(yě)稱比較法、市場(chǎng)比較法，是指通過将評估對象與可(kě)比參照(zhào)物(wù)進行(xíng)比較，以可(kě)比參照(zhào)物(wù)的(de)市場(chǎng)價格爲基礎确定評估對象價值的(de)評估方法的(de)總稱。

市場(chǎng)法包括多種具體方法。例如(rú)，企業(yè)價值評估中的(de)交易案例比較法和(hé)上(shàng)市公司比較法，單項資産評估中的(de)直接比較法和(hé)間接比較法等。

第五條 資産評估專業(yè)人(rén)員選擇和(hé)使用(yòng)市場(chǎng)法時應當考慮市場(chǎng)法應用(yòng)的(de)前提條件(jiàn)：

（一）評估對象的(de)可(kě)比參照(zhào)物(wù)具有(yǒu)公開(kāi)的(de)市場(chǎng)，以及活躍的(de)交易；

（二）有(yǒu)關交易的(de)必要信息可(kě)以獲得。

第六條 資産評估專業(yè)人(rén)員應當根據評估對象特點,基于以下原則選擇可(kě)比參照(zhào)物(wù)：

（一）選擇在交易市場(chǎng)方面與評估對象相(xiàng)同或者可(kě)比的(de)參照(zhào)物(wù)；

（二）選擇适當數量的(de)與評估對象相(xiàng)同或者可(kě)比的(de)參照(zhào)物(wù)；

（三）選擇與評估對象在價值影響因素方面相(xiàng)同或者相(xiàng)似的(de)參照(zhào)物(wù)；

（四）選擇交易時間與評估基準日接近的(de)參照(zhào)物(wù)；

（五）選擇交易類型與評估目的(de)相(xiàng)适合的(de)參照(zhào)物(wù)；

（六）選擇正常或者可(kě)以修正爲正常交易價格的(de)參照(zhào)物(wù)。

市場(chǎng)法的(de)比較基準通常因評估對象的(de)資産類型、所處行(xíng)業(yè)等差異有(yǒu)所區别，可(kě)以表現爲價值比率、交易單價等形式。

第七條 資産評估專業(yè)人(rén)員在運用(yòng)市場(chǎng)法時應當對評估對象與可(kě)比參照(zhào)物(wù)進行(xíng)比較分(fēn)析，并對價值影響因素和(hé)交易條件(jiàn)存在的(de)差異做出合理(lǐ)修正。

第八條 運用(yòng)市場(chǎng)法時，應當關注以下影響評估測算結果可(kě)靠性的(de)因素：

（一）市場(chǎng)的(de)活躍程度；

（二）參照(zhào)物(wù)的(de)相(xiàng)似程度；

（三）參照(zhào)物(wù)的(de)交易時間與評估基準日的(de)接近程度；

（四）參照(zhào)物(wù)的(de)交易目的(de)及條件(jiàn)的(de)可(kě)比程度；

（五）參照(zhào)物(wù)信息資料的(de)充分(fēn)程度。

第三章(zhāng) 收益法

第九條 收益法是指通過将評估對象的(de)預期收益資本化或者折現，來确定其價值的(de)各種評估方法的(de)總稱。

收益法包括多種具體方法。例如(rú)，企業(yè)價值評估中的(de)現金(jīn)流量折現法、股利折現法等；無形資産評估中的(de)增量收益法、超額收益法、節省許可(kě)費法、收益分(fēn)成法等。

第十條 資産評估專業(yè)人(rén)員選擇和(hé)使用(yòng)收益法時應當考慮收益法應用(yòng)的(de)前提條件(jiàn)：

（一）評估對象的(de)未來收益可(kě)以合理(lǐ)預期并用(yòng)貨币計(jì)量；

（二）預期收益所對應的(de)風險能(néng)夠度量；

（三）收益期限能(néng)夠确定或者合理(lǐ)預期。

第十一條 資産評估專業(yè)人(rén)員在确定預期收益時應當重點關注：

（一）預期收益類型與口徑。例如(rú)，收入、利潤、股利或者現金(jīn)流量，以及整體資産或者部分(fēn)權益的(de)收益、稅前或者稅後收益、名義或者實際收益等。

名義收益包括預期的(de)通貨膨脹水(shuǐ)平，實際收益則會(huì)剔除通貨膨脹的(de)影響。

（二）收益預測應當根據資産的(de)性質、可(kě)以獲取的(de)信息和(hé)所要求的(de)價值類型等作出。

資産評估專業(yè)人(rén)員應當對收益預測所利用(yòng)的(de)财務信息以及其他(tā)相(xiàng)關信息、假設及其對評估目的(de)的(de)恰當性進行(xíng)分(fēn)析評價。

第十二條 資産評估專業(yè)人(rén)員在确定收益期時應當考慮評估對象的(de)預期壽命、法律法規和(hé)相(xiàng)關合同等限制(zhì)，詳細預測期的(de)選擇應當考慮使評估對象達到(dào)穩定收益的(de)期限、周期性等因素。

第十三條 收益法評估所采用(yòng)的(de)折現率不僅要反映資金(jīn)的(de)時間價值，還應當體現與收益類型和(hé)評估對象未來經營相(xiàng)關的(de)風險，與所選擇的(de)收益類型與口徑相(xiàng)匹配。

第十四條 運用(yòng)收益法時，應當關注以下影響評估測算結果可(kě)靠性的(de)因素：

（一）無法獲得支持專業(yè)判斷的(de)必要信息；

（二）評估對象沒有(yǒu)曆史收益記錄或者尚未開(kāi)始産生收益，對收益的(de)預測僅基于預期；

（三）未來的(de)經營模式或者盈利模式發生重大(dà)變化。

第四章(zhāng) 成本法

第十五條 成本法是指按照(zhào)重建或者重置被評估對象的(de)思路(lù)，将重建或者重置成本作爲确定評估對象價值的(de)基礎，扣除相(xiàng)關貶值，以此确定評估對象價值的(de)評估方法的(de)總稱。成本法包括多種具體方法。例如(rú)，複原重置成本法、更新重置成本法、成本加和(hé)法（也(yě)稱資産基礎法）等。

第十六條 資産評估專業(yè)人(rén)員選擇和(hé)使用(yòng)成本法時應當考慮成本法應用(yòng)的(de)前提條件(jiàn)：

（一）評估對象能(néng)正常使用(yòng)或者在用(yòng)；

（二）評估對象能(néng)夠通過重置途徑獲得；

（三）評估對象的(de)重置成本以及相(xiàng)關貶值能(néng)夠合理(lǐ)估算。

第十七條 當出現下列情況，一般不适用(yòng)成本法：

（一）因法律、行(xíng)政法規或者産業(yè)政策的(de)限制(zhì)使重置評估對象的(de)前提不存在；

（二）不可(kě)以用(yòng)重置途徑獲取的(de)評估對象。

第十八條 重置成本可(kě)區分(fēn)爲複原重置成本和(hé)更新重置成本。

更新重置成本通常适用(yòng)于使用(yòng)當前條件(jiàn)所重置的(de)資産可(kě)以提供與評估對象相(xiàng)似或者相(xiàng)同的(de)功能(néng)，并且更新重置成本低于其複原重置成本。

複原重置成本适用(yòng)于評估對象的(de)效用(yòng)隻能(néng)通過按原條件(jiàn)重新複制(zhì)評估對象的(de)方式提供。

第十九條 資産評估專業(yè)人(rén)員應當根據評估目的(de)、評估對象和(hé)評估假設合理(lǐ)确定重置成本的(de)構成要素。

重置成本的(de)構成要素一般包括建造或者購(gòu)置評估對象的(de)直接成本、間接成本、資金(jīn)成本、稅費及合理(lǐ)的(de)利潤。重置成本應當是社會(huì)一般生産力水(shuǐ)平的(de)客觀必要成本，而不是個(gè)别成本。

第二十條 資産評估專業(yè)人(rén)員應當結合評估對象的(de)實際情況以及影響其價值變化的(de)條件(jiàn)，充分(fēn)考慮可(kě)能(néng)影響資産貶值的(de)因素，合理(lǐ)确定各項貶值。以實體形式存在的(de)評估對象的(de)主要貶值形式有(yǒu)實體性貶值、功能(néng)性貶值和(hé)經濟性貶值。

實體性貶值，也(yě)稱有(yǒu)形損耗，是指由于使用(yòng)和(hé)自然力的(de)作用(yòng)導緻資産的(de)物(wù)理(lǐ)性能(néng)損耗或者下降引起的(de)資産價值損失。

功能(néng)性貶值是指由于技術(shù)進步引起資産功能(néng)相(xiàng)對落後造成的(de)資産價值損失。

經濟性貶值是指由于外部條件(jiàn)變化引起資産閑置、收益下降等造成的(de)資産價值損失。

第五章(zhāng) 評估方法的(de)選擇

第二十一條 資産評估專業(yè)人(rén)員應當熟知、理(lǐ)解并恰當選擇評估方法。資産評估專業(yè)人(rén)員在選擇評估方法時，應當充分(fēn)考慮影響評估方法選擇的(de)因素。選擇評估方法所考慮的(de)因素包括：

（一）評估目的(de)和(hé)價值類型；

（二）評估對象；

（三）評估方法的(de)适用(yòng)條件(jiàn)；

（四）評估方法應用(yòng)所依據數據的(de)質量和(hé)數量；

（五）影響評估方法選擇的(de)其他(tā)因素。

第二十二條 當滿足采用(yòng)不同評估方法的(de)條件(jiàn)時，資産評估專業(yè)人(rén)員應當選擇兩種或者兩種以上(shàng)評估方法，通過綜合分(fēn)析形成合理(lǐ)評估結論。

第二十三條 當存在下列情形時，資産評估專業(yè)人(rén)員可(kě)以采用(yòng)一種評估方法：

（一）基于相(xiàng)關法律、行(xíng)政法規和(hé)财政部部門規章(zhāng)的(de)規定可(kě)以采用(yòng)一種評估方法；

（二）由于評估對象僅滿足一種評估方法的(de)适用(yòng)條件(jiàn)而采用(yòng)一種評估方法；

（三）因操作條件(jiàn)限制(zhì)而采用(yòng)一種評估方法。操作條件(jiàn)限制(zhì)應當是資産評估行(xíng)業(yè)通常的(de)執業(yè)方式普遍無法排除的(de)，而不得以個(gè)别資産評估機構或者個(gè)别資産評估專業(yè)人(rén)員的(de)操作能(néng)力和(hé)條件(jiàn)作爲判斷标準。

第二十四條 資産評估報告應當對評估方法的(de)選擇及其理(lǐ)由進行(xíng)披露。

因适用(yòng)性受限而選擇一種評估方法的(de)，應當在資産評估報告中披露其他(tā)基本評估方法不适用(yòng)的(de)原因；因操作條件(jiàn)受限而選擇一種評估方法的(de)，應當對所受的(de)操作條件(jiàn)限制(zhì)進行(xíng)分(fēn)析、說明(míng)和(hé)披露。

第六章(zhāng) 附則

第二十五條 本準則自 2020 年 3 月(yuè) 1 日起施行(xíng)。