物(wù)業(yè)經營管理(lǐ)審計(jì)大(dà)全

  一、審計(jì)重點

（一）核實收入。

   1.物(wù)管代收代繳的(de)手續費收入。

   2.小(xiǎo)區裝修準入及其他(tā)盈利性服務準入。

   3.公共部位廣告收入（還有(yǒu)進小(xiǎo)區做産品臨時促銷上(shàng)繳的(de)準入費用(yòng)等）。

   4.停車(chē)費（長租、臨停）收入。此處易滋生舞弊，關注免費停車(chē)券采購(gòu)、蓋章(zhāng)、發放(fàng)、回收、留存等管理(lǐ)過程中的(de)管理(lǐ)漏洞。

   5.閑置用(yòng)房（倉庫等）的(de)租金(jīn)收入。此處易滋生舞弊，閑置用(yòng)房管理(lǐ)（登記造冊、鑰匙保管）、租賃、租賃費收繳不相(xiàng)容職務未分(fēn)離(lí)，私自收取租賃費等。

   6.物(wù)業(yè)費、能(néng)耗費、垃圾清運費等收入核實。

   7.水(shuǐ)電費代收代繳差價收入。

   8.商業(yè)房出租收入截流問題（常出現不相(xiàng)容職務未分(fēn)離(lí)，私自收取租金(jīn)挪作它用(yòng)。租賃合同商戶名稱、收取資金(jīn)銀行(xíng)賬戶、租賃發票擡頭不一緻）。

   9.快遞業(yè)務入小(xiǎo)區收入（如(rú)蜂巢櫃等）截流。

   10.住改商情況（是否多繳納費用(yòng)給下面人(rén)員）。

   11.對于違規建築是否存在多繳納整改費用(yòng)（電話(huà)訪問）

   12.收垃圾準入單位繳費情況。

   13.工(gōng)程維修收入等。

  （二）評價各種管理(lǐ)的(de)内部控制(zhì)健全、适當性。

   寫字樓或小(xiǎo)區物(wù)業(yè)管理(lǐ)包括：

  1.客服

  2.保潔

  3.安全

  4.綠(lǜ)化

  5.停車(chē)場(chǎng)（含停車(chē)券、發票等管理(lǐ)）

  6.電梯

  7.公共标識系統

  8.配套服務

  9.工(gōng)程維修

  10.投訴處理(lǐ)

  11.信息化（控制(zhì)、異常擡杆情況）

  12.合同（外包合同）

  13.台賬

  14.團隊建設（重點爲客服、保安培訓）

  15.稅務（代扣代繳稅務問題）

  16.會(huì)計(jì)核算（收入确認方法）

 商業(yè)綜合體物(wù)業(yè)管理(lǐ)（除寫字樓物(wù)業(yè)管理(lǐ)外）

  1.運營管理(lǐ)

  2.企劃管理(lǐ)

  3.招商管理(lǐ)

（三）客戶滿意度調查

（四）物(wù)業(yè)費收繳率‍

二、審計(jì)方法

1.采用(yòng)流程圖法、穿行(xíng)測試等方法評價相(xiàng)關内部控制(zhì)是否健全、适當？

2.問卷調查法。在服務滿意度調查問卷中增加相(xiàng)關事項，如(rú)費用(yòng)收繳類别或方式，是否有(yǒu)倉庫租賃？對包括客服、工(gōng)程維修、保潔、商業(yè)配套、綠(lǜ)化工(gōng)程、公共标示指引、投訴處理(lǐ)、安全管理(lǐ)等各種滿意度評價。

3.訪談法。和(hé)各業(yè)務重點業(yè)務人(rén)員訪談，深入業(yè)務一線，将财務數據還原業(yè)務實質。

4.觀察法。觀察物(wù)業(yè)管轄範圍内客服、電梯、保潔、監控視頻、倉庫等情況。

5.分(fēn)析性複核程序。比較、比率、趨勢分(fēn)析發現異常。分(fēn)析性複核，分(fēn)析一段期間費用(yòng)收取是否與物(wù)業(yè)面積及收費标準相(xiàng)匹配，有(yǒu)無異常波動；對異常事項予以關注；若有(yǒu)水(shuǐ)電燃氣費用(yòng)代收取，則将此類費用(yòng)于物(wù)業(yè)管理(lǐ)費單獨區分(fēn)進行(xíng)分(fēn)析；

6.檢查法等。

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三、物(wù)業(yè)公司常見涉稅疑問點

   1.物(wù)業(yè)公司取得的(de)物(wù)業(yè)管理(lǐ)費、停車(chē)費、廣告費、水(shuǐ)電費等收入，如(rú)何計(jì)算繳納增值稅？

（1）物(wù)業(yè)管理(lǐ)費适用(yòng)6%的(de)稅率。

（2）若将小(xiǎo)區的(de)牆面、電梯作爲廣告位出租用(yòng)于廣告發布，應按照(zhào)不動産經營租賃服務繳納增值稅，适用(yòng)11%（2018年5月(yuè)1日起爲10%，下同）的(de)稅率。一般納稅人(rén)出租2016年4月(yuè)30日前取得的(de)不動産，可(kě)以選擇簡易計(jì)稅方法，按照(zhào)5%的(de)征收率計(jì)算繳納增值稅。

（3）停車(chē)費按照(zhào)不動産經營租賃服務繳納增值稅，适用(yòng)11%的(de)稅率。一般納稅人(rén)出租2016年4月(yuè)30日前取得的(de)不動産，可(kě)以選擇簡易計(jì)稅方法，按照(zhào)5%的(de)征收率計(jì)算繳納增值稅。

 （4）根據《國家稅務總局關于物(wù)業(yè)管理(lǐ)服務中收取的(de)自來水(shuǐ)水(shuǐ)費增值稅問題的(de)公告》（國家稅務總局公告2016年第54号）的(de)規定，提供物(wù)業(yè)管理(lǐ)服務的(de)納稅人(rén)，向服務接受方收取的(de)自來水(shuǐ)水(shuǐ)費，以扣除其對外支付的(de)自來水(shuǐ)水(shuǐ)費後的(de)餘額爲銷售額，按照(zhào)簡易計(jì)稅方法依3%的(de)征收率計(jì)算繳納增值稅。

  （5）提供物(wù)業(yè)管理(lǐ)服務的(de)一般納稅人(rén)，向服務接受方收取的(de)電費，按17% （2018年5月(yuè)1日起爲16%，下同）的(de)适用(yòng)稅率計(jì)算繳納增值稅，其相(xiàng)應的(de)進項稅額可(kě)以按規定抵扣。

     提供物(wù)業(yè)管理(lǐ)服務的(de)小(xiǎo)規模納稅人(rén)，向服務接受方收取的(de)電費，按3%的(de)征收率計(jì)算繳納增值稅。

   2.提供物(wù)業(yè)管理(lǐ)服務的(de)納稅人(rén)向服務接受方收取的(de)自來水(shuǐ)水(shuǐ)費如(rú)何開(kāi)具增值稅專用(yòng)發票？

  （1）提供物(wù)業(yè)管理(lǐ)服務的(de)一般納稅人(rén)向服務接受方收取的(de)自來水(shuǐ)水(shuǐ)費，按照(zhào)簡易計(jì)稅方法依3%的(de)征收率，對收取的(de)自來水(shuǐ)水(shuǐ)費可(kě)全額開(kāi)具增值稅專用(yòng)發票。

   （2）提供物(wù)業(yè)管理(lǐ)服務的(de)小(xiǎo)規模納稅人(rén)向服務接受方收取的(de)自來水(shuǐ)水(shuǐ)費，可(kě)按照(zhào)簡易計(jì)稅方法依3%的(de)征收率，對收取的(de)自來水(shuǐ)水(shuǐ)費向主管稅務機關申請全額開(kāi)具增值稅專用(yòng)發票。

     3.物(wù)業(yè)公司代收水(shuǐ)、電、暖氣費問題如(rú)何征稅？

     物(wù)業(yè)公司代收水(shuǐ)電費、暖氣費，可(kě)暫按以下政策規定執行(xíng)。

  （1）如(rú)果物(wù)業(yè)公司以自己名義爲客戶開(kāi)具發票，屬于轉售行(xíng)爲，應該按發票金(jīn)額繳納增值稅。

  （2）物(wù)業(yè)公司代收水(shuǐ)電費、暖氣費等，同時具備以下條件(jiàn)的(de)，暫不征收增值稅：

   1）物(wù)業(yè)公司不墊付資金(jīn)；

   2）水(shuǐ)、電暖氣費的(de)銷貨方，将發票直接開(kāi)具給客戶，并由物(wù)業(yè)公司轉交給客戶；

   3）物(wù)業(yè)公司按銷貨方實際收取的(de)銷售額和(hé)增值稅額與客戶結算貨款，并另外收取手續費。

   4.物(wù)業(yè)公司将代開(kāi)發商管理(lǐ)的(de)房屋出租，房屋産權不屬于物(wù)業(yè)公司的(de)，如(rú)何計(jì)稅？

   物(wù)業(yè)公司提供房屋出租，不管是否取得産權，均按不動産經營租賃繳納增值稅，應按照(zhào)不動産租賃适用(yòng)稅率開(kāi)具增值稅發票。其中，一般納稅人(rén)适用(yòng)稅率爲11%，小(xiǎo)規模納稅人(rén)适用(yòng)的(de)征收率爲5%。一般納稅人(rén)出租的(de)不動産在2016年4月(yuè)30日之前取得的(de)，可(kě)以選擇簡易辦法征稅，征收率爲5%。

  5.納稅人(rén)将無産權的(de)停車(chē)位、地(dì)下室、架空層和(hé)人(rén)防工(gōng)程等房地(dì)産對外出租時，如(rú)何計(jì)算繳納增值稅？

   納稅人(rén)将無産權的(de)停車(chē)位、地(dì)下室、架空層和(hé)人(rén)防工(gōng)程等房地(dì)産對外出租時，所簽訂租賃合同約定租期爲20年（含）以上(shàng),并一次性收取租金(jīn)的(de)，按轉讓建築物(wù)永久使用(yòng)權，依銷售不動産的(de)規定征收增值稅；否則，按不動産租賃征收增值稅。

（二）企業(yè)所得稅

   6. 物(wù)業(yè)公司預收業(yè)主跨年度的(de)物(wù)業(yè)管理(lǐ)費，應在何時确認企業(yè)所得稅收入？

   根據《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規定：“企業(yè)應納稅所得額的(de)計(jì)算，以權責發生制(zhì)爲原則，屬于當期的(de)收入和(hé)費用(yòng)，不論款項是否收付，均作爲當期的(de)收入和(hé)費用(yòng);不屬于當期的(de)收入和(hé)費用(yòng)，即使款項已經在當期收付，均不作爲當期的(de)收入和(hé)費用(yòng)。本條例和(hé)國務院财政、稅務主管部門另有(yǒu)規定的(de)除外。”

     根據《國家稅務總局關于确認企業(yè)所得稅收入若幹問題的(de)通知》（國稅函〔2008〕875号）第二條第四款第八項規定：“長期爲客戶提供重複的(de)勞動收取的(de)勞務費，在相(xiàng)關勞務活動發生時确認收入。”

     因此，物(wù)業(yè)公司預收業(yè)主跨年度的(de)物(wù)業(yè)管理(lǐ)費，在實際提供物(wù)業(yè)管理(lǐ)服務時确認企業(yè)所得稅收入。

（三）其他(tā)稅種

  7.某小(xiǎo)區地(dì)面規劃了部分(fēn)停車(chē)位，物(wù)業(yè)公司對該部分(fēn)停車(chē)位進行(xíng)管理(lǐ)，收取停車(chē)費。那麽，對于地(dì)面的(de)停車(chē)位，是否需要按規定繳納房産稅?

   根據财稅地(dì)字〔1987〕3号文(wén)對房産的(de)解釋，“房産”是以房屋形态表現的(de)财産。房屋是指有(yǒu)屋面和(hé)圍護結構(有(yǒu)牆或兩邊有(yǒu)柱)，能(néng)夠遮風避雨，可(kě)供人(rén)們在其中生産、工(gōng)作、學習(xí)、娛樂(yuè)、居住或儲藏物(wù)資的(de)場(chǎng)所。很顯然，地(dì)面停車(chē)位不屬于房産，不需要繳納房産稅。

  8.物(wù)業(yè)公司管理(lǐ)鍋爐房，是否符合兼營供熱(rè)企業(yè)享受财稅（2016）94号文(wén)件(jiàn)規定的(de)房産稅、城鎮土(tǔ)地(dì)使用(yòng)稅優惠政策？

  根據《财政部 國家稅務總局關于供熱(rè)企業(yè)增值稅 房産稅 城鎮土(tǔ)地(dì)使用(yòng)稅優惠政策的(de)通知》（财稅（2016）94号）第二條規定：“自2016年1月(yuè)1日至2018年12月(yuè)31日，對向居民(mín)供熱(rè)而收取采暖費的(de)供熱(rè)企業(yè)，爲居民(mín)供熱(rè)所使用(yòng)的(de)廠(chǎng)房及土(tǔ)地(dì)免征房産稅、城鎮土(tǔ)地(dì)使用(yòng)稅;對供熱(rè)企業(yè)其他(tā)廠(chǎng)房及土(tǔ)地(dì)，應當按規定征收房産稅、城鎮土(tǔ)地(dì)使用(yòng)稅。

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（四）代收代繳水(shuǐ)電費問題彙總。

   代收代繳水(shuǐ)電費存在多種形式，由此引起物(wù)業(yè)公司的(de)業(yè)務處理(lǐ)方式也(yě)就不同，從财務的(de)角度來看，不同的(de)收取方式會(huì)影響到(dào)：

  1.會(huì)計(jì)帳目的(de)處理(lǐ)

  2.發票的(de)開(kāi)具（目前實操中代扣代繳開(kāi)發票給業(yè)主）

  3.稅務問題

供水(shuǐ)電公司向業(yè)主收取水(shuǐ)電費的(de)

兩種情形

    第一種情形，無影響。是項目在開(kāi)發建設過程中就按照(zhào)水(shuǐ)電公司的(de)要求做到(dào)或者辦理(lǐ)到(dào)水(shuǐ)電表直抄到(dào)戶，這種情形下業(yè)主發生的(de)水(shuǐ)電費就由業(yè)主直接向供水(shuǐ)（電）公司交納水(shuǐ)電費。

    第二種情形，有(yǒu)影響。産生原因爲：

   1.老小(xiǎo)區無一戶一表；

   2.高(gāo)樓房，供水(shuǐ)單位水(shuǐ)壓不夠，物(wù)業(yè)必須二次供水(shuǐ)。

   令人(rén)糾結的(de)是，項目沒有(yǒu)做到(dào)水(shuǐ)電表直抄到(dào)戶，而是供水(shuǐ)電公司抄物(wù)業(yè)公司總表由物(wù)業(yè)公司向供水(shuǐ)電公司交納水(shuǐ)（電）費，物(wù)業(yè)公司抄業(yè)主的(de)分(fēn)表後向業(yè)主收回水(shuǐ)電費的(de)情形。

   兩種向業(yè)主收取水(shuǐ)電費的(de)方式對物(wù)業(yè)公司的(de)影響

    第一種情形（水(shuǐ)電表直抄到(dào)戶）下有(yǒu)可(kě)能(néng)會(huì)遇到(dào)的(de)兩種方式：

   1.供水(shuǐ)電公司直抄到(dào)戶并自行(xíng)向業(yè)主收取水(shuǐ)電費，對于這種方式，業(yè)主發生的(de)水(shuǐ)電費與物(wù)業(yè)公司無關。

   2.供水(shuǐ)電公司委托物(wù)業(yè)公司代收轉付水(shuǐ)電費，這種方式下财務人(rén)員需要注意的(de)是相(xiàng)關的(de)資料需要備齊留底。

    1）協議。

   供水(shuǐ)電公司與物(wù)業(yè)公司簽訂的(de)委托代收水(shuǐ)電費協議（下稱委托代收協議）；

   2）發票。

   開(kāi)給業(yè)主的(de)發票是由供水(shuǐ)電公司開(kāi)具而不是物(wù)業(yè)公司用(yòng)自己的(de)發票開(kāi)具給業(yè)主；

   3）業(yè)主來交水(shuǐ)電費時，物(wù)業(yè)公司将供水(shuǐ)電公司開(kāi)具的(de)發票轉交給業(yè)主；

   4）物(wù)業(yè)公司依委托代收協議上(shàng)的(de)要求将代收的(de)水(shuǐ)電費支付給供水(shuǐ)電公司。

   此過程中物(wù)業(yè)公司收到(dào)與支出的(de)水(shuǐ)電費款項在帳務上(shàng)是在往來款科目裏核算；物(wù)業(yè)公司需完善内控措施加強此部分(fēn)資金(jīn)與供水(shuǐ)電公司開(kāi)來的(de)發票的(de)管理(lǐ)以規避因管理(lǐ)不善而給公司帶來損失。

   5）手續費。如(rú)果委托協議上(shàng)有(yǒu)約定向供水(shuǐ)電公司收取手續費，則手續費作爲物(wù)業(yè)公司的(de)收入。

   第二種情形（水(shuǐ)電表不能(néng)直抄到(dào)戶）下需要思考的(de)幾個(gè)方面；

   1.供水(shuǐ)電公司抄總表後向物(wù)業(yè)公司收取水(shuǐ)電費，物(wù)業(yè)公司再抄業(yè)主分(fēn)表後向業(yè)主收取水(shuǐ)電費。此種情況下我們需要關注的(de)點：

 水(shuǐ)電表戶主是物(wù)業(yè)公司嗎？如(rú)果不是物(wù)業(yè)公司，供水(shuǐ)電公司在收到(dào)水(shuǐ)電費時開(kāi)出來的(de)水(shuǐ)電費發票擡頭如(rú)果發票擡頭不是物(wù)業(yè)公司，物(wù)業(yè)公司從公司帳上(shàng)扣交了水(shuǐ)電費，勢必造成三流（物(wù)流、票流、資金(jīn)流）不一緻，那取得的(de)增值稅發票上(shàng)的(de)進項稅額能(néng)在物(wù)業(yè)公司進行(xíng)抵扣嗎？歸屬于物(wù)業(yè)公司成本費用(yòng)部分(fēn)的(de)水(shuǐ)電費能(néng)在企業(yè)所得稅彙算清繳時稅前扣除嗎？咋辦？以下幾種方法僅供參考：

   1）将水(shuǐ)電表戶主過戶到(dào)物(wù)業(yè)公司名下。

   2）物(wù)業(yè)公司與水(shuǐ)電表戶主、供水(shuǐ)電公司簽訂三方協議，水(shuǐ)電費由物(wù)業(yè)公司交納，供水(shuǐ)電公司開(kāi)具的(de)發票擡頭爲物(wù)業(yè)公司。

   3）如(rú)果上(shàng)述兩步都(dōu)做不到(dào)的(de)話(huà)，可(kě)否考慮由物(wù)業(yè)公司向業(yè)主收取代收（若是委托代收參照(zhào)上(shàng)述第一種情形的(de)處理(lǐ)方式）。

   2.對于向業(yè)主收取自來水(shuǐ)水(shuǐ)費的(de)問題

   這個(gè)的(de)處理(lǐ)可(kě)依據《國家稅務總局關于物(wù)業(yè)管理(lǐ)服務中收取的(de)自來水(shuǐ)水(shuǐ)費增值稅問題的(de)公告》（國家稅務總局公告2016年第54号）規定處理(lǐ)，提供物(wù)業(yè)管理(lǐ)服務的(de)納稅人(rén)，向服務接受方收取的(de)自來水(shuǐ)水(shuǐ)費，以扣除其對外支付的(de)自來水(shuǐ)水(shuǐ)費後的(de)餘額爲銷售額，按照(zhào)簡易計(jì)稅方法依3%的(de)征收率計(jì)算繳納增值稅。

    依據54号文(wén)處理(lǐ)對小(xiǎo)規模納稅人(rén)與一般納稅人(rén)來說都(dōu)不存在增加稅負的(de)問題，如(rú)果收大(dà)于支存在差額，則表明(míng)收多了，應該交稅。處理(lǐ)時需要注意的(de)是随水(shuǐ)費向業(yè)主收取的(de)自來水(shuǐ)水(shuǐ)費不包括污水(shuǐ)處理(lǐ)費及水(shuǐ)資源費，可(kě)全額開(kāi)具增值稅專用(yòng)發票，開(kāi)具時不需要選擇“差額征稅”功能(néng)。收取的(de)污水(shuǐ)處理(lǐ)費及水(shuǐ)資源費按照(zhào)經紀代理(lǐ)服務繳納增值稅，可(kě)開(kāi)具增值稅普通發票，不得開(kāi)具增值稅專用(yòng)發票。

   3.對于向業(yè)主收取電費的(de)問題

   在營業(yè)稅時代，代收電費、暖氣費是作爲代理(lǐ)行(xíng)爲不征收營業(yè)稅，營改增之初各地(dì)出現了一些趁機加價的(de)亂象，各地(dì)國家稅務局也(yě)出台了一些相(xiàng)關的(de)政策，一些地(dì)方規定隻要向業(yè)主收取時不加價、不開(kāi)具發票、或者能(néng)簽訂三方協議（業(yè)主、物(wù)業(yè)公司、水(shuǐ)電公司）的(de)可(kě)視作代收轉付不征收增值稅。

  （1）從增值稅的(de)稅負來看，如(rú)果是一般納稅人(rén)，在保證三流一緻的(de)情況下，轉售電的(de)稅負不會(huì)增加，因爲在支付電費時可(kě)以取得增值稅專用(yòng)發票抵扣銷項稅額；小(xiǎo)規模納稅人(rén)會(huì)增加稅負，因爲有(yǒu)銷項沒有(yǒu)進項，這需要去與稅務機關溝通如(rú)何處理(lǐ)，稅負增加了與當初政府推行(xíng)營改增政策時提出的(de)不增加企業(yè)稅負的(de)初衷不一。

   （2）在轉售電的(de)情況下，向業(yè)主收取電費時由物(wù)業(yè)公司向業(yè)主開(kāi)具發票，需要向稅務機關申請增加開(kāi)票項目，長期需要開(kāi)具“轉售電”項目時稅務機關可(kě)能(néng)會(huì)要求物(wù)業(yè)公司去變更營業(yè)執照(zhào)上(shàng)的(de)經營範圍，是否能(néng)添加需要向工(gōng)商局咨詢。

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國家稅務總局關于物(wù)業(yè)管理(lǐ)服務中收取的(de)自來水(shuǐ)水(shuǐ)費增值稅問題的(de)公告

　　國家稅務總局公告2016年第54号       

　　現将物(wù)業(yè)管理(lǐ)服務中收取的(de)自來水(shuǐ)水(shuǐ)費增值稅有(yǒu)關問題公告如(rú)下：

　　提供物(wù)業(yè)管理(lǐ)服務的(de)納稅人(rén)，向服務接受方收取的(de)自來水(shuǐ)水(shuǐ)費，以扣除其對外支付的(de)自來水(shuǐ)水(shuǐ)費後的(de)餘額爲銷售額，按照(zhào)簡易計(jì)稅方法依3%的(de)征收率計(jì)算繳納增值稅。

　　本公告自發布之日起施行(xíng)，2016年5月(yuè)1日以後已發生并處理(lǐ)的(de)事項，不再作調整;未處理(lǐ)的(de)，按本公告規定執行(xíng)。

　　特此公告。

　　國家稅務總局

　　2016年8月(yuè)19日

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