【實務】土(tǔ)地(dì)增值稅的(de)籌劃幾種方法

（1）利用(yòng)臨界點

     按照(zhào)稅法規定，納稅人(rén)建造普通标準住宅出售，增值額未超過扣除項目金(jīn)額的(de)20%時，免征土(tǔ)地(dì)增值稅。從納稅籌劃的(de)角度考慮，企業(yè)可(kě)選擇适當的(de)開(kāi)發方案，避免因增值率稍高(gāo)于起征點而造成稅負的(de)增加。

       由于土(tǔ)地(dì)增值稅适用(yòng)四級超率累進稅率，當增值率超過50%、100%、200%時，就會(huì)适用(yòng)更高(gāo)的(de)稅率。企業(yè)可(kě)以利用(yòng)土(tǔ)地(dì)增值稅的(de)臨界點進行(xíng)籌劃，避免出現适用(yòng)更高(gāo)一級稅率的(de)情況。

（2）收入分(fēn)散

       對于包含裝修和(hé)相(xiàng)關設備的(de)房屋，可(kě)以考慮将合同分(fēn)兩次簽訂。首先和(hé)購(gòu)買者簽訂毛壞房銷售合同，随後和(hé)購(gòu)買者簽訂設備安裝以及裝修合同。經過這樣處理(lǐ)，房地(dì)産企業(yè)僅就毛壞房銷售合同繳納土(tǔ)地(dì)增值稅，從而達到(dào)節稅的(de)目的(de)。

（3）選擇适當的(de)利息扣除方法

       房地(dì)産企業(yè)貸款利息扣除的(de)限額分(fēn)爲兩種情況，一種是在商業(yè)銀行(xíng)同類同期貸款利率的(de)限度内據實扣除，另一種是按稅法規定的(de)房地(dì)産開(kāi)發成本的(de)10%以内扣除。這兩種扣除方式爲企業(yè)進行(xíng)稅收籌劃提供了空間，企業(yè)可(kě)根據自身實際情況，選擇較高(gāo)的(de)一種進行(xíng)扣除。

（4）代收費用(yòng)并入房價

       很多房地(dì)産開(kāi)發企業(yè)在銷售開(kāi)發産品時，會(huì)代替相(xiàng)關單位或部門收取一些價外費用(yòng)，比如(rú)說管道煤氣初裝費、有(yǒu)線電視初裝費、物(wù)業(yè)管理(lǐ)費以及部分(fēn)政府基金(jīn)等。這些費用(yòng)一般先由房地(dì)産企業(yè)收取，後由房地(dì)産企業(yè)按規定轉交給委托單位，有(yǒu)的(de)房地(dì)産企業(yè)還會(huì)因此而有(yǒu)結餘。對于代收費用(yòng)有(yǒu)兩種處理(lǐ)方法，第一種是将代收費用(yòng)計(jì)入房價中向購(gòu)買方一并收取；第二種是在房價之外單獨收取。是否将代收費用(yòng)計(jì)入房價對于計(jì)算土(tǔ)地(dì)增值稅的(de)增值額不會(huì)産生影響，但(dàn)是會(huì)影響房地(dì)産開(kāi)發的(de)總成本，也(yě)就會(huì)影響适用(yòng)的(de)增值率，進而影響土(tǔ)地(dì)增值稅的(de)稅額。企業(yè)利用(yòng)這一規定可(kě)以進行(xíng)稅收籌劃，選擇第一種處理(lǐ)方式。

（5）增加扣除項目金(jīn)額

       在市場(chǎng)可(kě)以接受的(de)範圍内，房地(dì)産企業(yè)可(kě)以采取适當加大(dà)公共配套設施的(de)投入，改善小(xiǎo)區環境，提高(gāo)裝修檔次，以增加扣除項目金(jīn)額，從而使增值率降低。投入的(de)成本可(kě)以通過提高(gāo)售價得到(dào)補償，加大(dà)公共配套設施投入還可(kě)以提高(gāo)産品的(de)競争力，擴大(dà)市場(chǎng)影響力，可(kě)謂是一舉多得。要注意的(de)是增加扣除項目金(jīn)額并不意味著(zhe)虛開(kāi)建安發票虛增成本，虛開(kāi)建安發票屬于偷逃稅款的(de)行(xíng)爲。

（6）費用(yòng)轉移、加大(dà)開(kāi)發成本

       會(huì)計(jì)制(zhì)度對房地(dì)産企業(yè)的(de)“管理(lǐ)費用(yòng)”、“銷售費用(yòng)”和(hé)工(gōng)程項目的(de)“開(kāi)發間接費用(yòng)”并沒有(yǒu)嚴格的(de)界定。在實際業(yè)務中，開(kāi)發項目的(de)行(xíng)政管理(lǐ)、技術(shù)支持、後勤保障等也(yě)無法與公司總部的(de)業(yè)務截然分(fēn)開(kāi)，有(yǒu)些費用(yòng)的(de)列支介于期間費用(yòng)與開(kāi)發費用(yòng)之間。企業(yè)在組織機構設置上(shàng)可(kě)以向開(kāi)發項目傾斜，把能(néng)劃歸開(kāi)發項目的(de)人(rén)員盡量列爲開(kāi)發項目編制(zhì)，把公司本部和(hé)開(kāi)發項目混合使用(yòng)的(de)設備劃歸開(kāi)發項目使用(yòng)。這樣把本應由期間費用(yòng)列支的(de)費用(yòng)計(jì)入了開(kāi)發間接費用(yòng)，加大(dà)的(de)建造總成本，會(huì)帶來1.3倍（1+20%+10%）的(de)扣除金(jīn)額，從而降低增值額和(hé)增值率。

（7）成本核算對象籌劃

       房地(dì)産公司在同時開(kāi)發多處房地(dì)産時，可(kě)以分(fēn)别核算，也(yě)可(kě)以合并核算，兩種方式所繳納的(de)稅額是不同的(de)，這就爲企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的(de)空間。一般來講，合并核算的(de)稅收利益大(dà)一些，但(dàn)也(yě)存在分(fēn)别核算更有(yǒu)利的(de)情況。具體來講，對同一地(dì)點、結構類型相(xiàng)同的(de)群體開(kāi)發項目，如(rú)果開(kāi)工(gōng)、竣工(gōng)時間接近，又(yòu)由同一施工(gōng)隊伍施工(gōng)，可(kě)以合并爲一個(gè)成本核算對象。對個(gè)别規模較大(dà)、工(gōng)期較長的(de)開(kāi)發項目，可(kě)以按開(kāi)發項目的(de)一定區域或部分(fēn)，劃分(fēn)成本核算對象。

（8）利用(yòng)合作建房

       按照(zhào)稅法規定，對于一方出地(dì)，一方出資金(jīn)，雙方合作建房，建成後按比例分(fēn)房自用(yòng)的(de)，暫免征收土(tǔ)地(dì)增值稅。房地(dì)産開(kāi)發企業(yè)可(kě)充分(fēn)利用(yòng)該項政策，選擇合作建房的(de)方式進行(xíng)項目開(kāi)發。

（9）利用(yòng)代建房

       代建房指房地(dì)産開(kāi)發企業(yè)代客戶進行(xíng)房地(dì)産開(kāi)發，開(kāi)發完成後向客戶收取代建收入的(de)行(xíng)爲。房地(dì)産企業(yè)如(rú)果有(yǒu)代建房業(yè)務，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土(tǔ)地(dì)增值稅的(de)征稅範圍。房地(dì)産開(kāi)發企業(yè)可(kě)利用(yòng)代建房方式減輕稅負，但(dàn)前提是在開(kāi)發之初就能(néng)确定最終用(yòng)戶，實行(xíng)定向開(kāi)發。

（10）合法的(de)前提下延後土(tǔ)地(dì)增值稅清算時點

       房地(dì)産公司可(kě)适當與主管地(dì)稅局溝通，盡可(kě)能(néng)延後土(tǔ)地(dì)增值稅清算時點，或更換稅負相(xiàng)對較輕的(de)項目進行(xíng)清算；對于能(néng)實行(xíng)以預征代清算的(de)項目，應主動争取以預征代清算。